[투자 가이드] 양도소득세 절약 방법 및 세율 종합 정리

 

양도소득세 절약 방법 및 세율 종합정리

 

안녕하세요 아무개투자자 블로그 주인장입니다.

 

오늘은 양도소득세 절약 방법과 세율에 대해서 알아보는 시간을 가지겠습니다.

 

거두절미하고 바로 시작하겠습니다.

 

 

1. 양도소득세란 무엇일까?

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세금 일러스트

 

부동산에서 양도란 자신의 소유권 이전을 위해 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 대가성으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 뜻합니다.

 

그러면 양도소득세는 개인이 토지, 건물 등 부동산 자산에 대해 양도 또는 관련 권리를 양도함으로 인해 발생하는 소득을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 뜻합니다.

 

또한 양도소득세도 신고 기간이 존재하는데, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고와 세금을 납부하여야 합니다.

 

여기서 양도소득세를 일정 기간내에 납부하지 않고, 미납처리가 된다면 세금 미납액에 대한 가삼금과 지연이자가 발생하게 됩니다. 가산금과 지연이자는 납부 기한을 넘긴 후부터 부과디며, 가삼금은 미납액의 10%이며, 지연이자는 4%입니다.

 

만약 세금을 납부할 수 없는 경우에는 관할 세무서에 연락하여 납부기한 연장과 할부 납부 등의 방법을 이용할 수 있으며, 이 경우에도 가산금과 지연이자는 발생하게 되므로 가능한 빠르게 세금을 납부하는 것이 가장 좋습니다.

 

 

2. 양도소득세 세율과 계산법

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양도세 세율

 

양도소득세의 경우 과세표준 구간에 따라 세율이 다르게 적용되며 누진세 구조로 이루어져 있습니다. 양도하는 과세대상의 과세표준 및 종류에 따라 양도소득세 세율이 각기 다르게 적용된다는 뜻입니다.

 

또한 양도소득세는 각 세대별의 주택수와 주택의 보유기간에 따라 금액 산출이 달라집니다. 기본적으로 양도소득세는 1가구가 1주택을 보유 (2년 이상) 후에 양도할 경우 과세가 적용되지 않습니다.

 

• 양도차익 계산 방법 : 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
• 과세표준 계산 방법 : 양도차익 - 인별공제 (250만원)
• 양도소득세 계산 방법 : 과세표준 * 세율 - 누진공제액
• 지방소득세 계산 방법 : 양도소득세 * 0.1
• 총 납부금액 계산 방법 : 양도소득세 + 지방소득세

 

양도세란 다른 사람에게 자신의 부동산 재산을 양도하여 발생하는 수익에 세금을 계산하므로 세금 계산을 위해서는 가장 먼저 양도차익을 구한 후에 과세표준, 양도소득세, 지방소득세를 계산하여 총 납부금액으로 계산하시면 됩니다.

 

 

3. 양도소득세 절약 방법 - 필요경비 활용

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부동산 매매 일러스트

 

필요경비란 소득을 얻기 위해 지출한 경비를 뜻합니다. 부동산에서 필요경비는 부동산을 취득하고 양도하는 과정에서 발생하는 경비를 인정해주는 제도로, 양도소득을 얻기 위해 지출한 경비를 뜻합니다.

 

양도세 필요경비로 인정을 받기 위해서는 특정 서류나 요건이 만족되어야 합니다. 지출을 한 증빙서류로는 세금계산서, 현금영수증, 카드결제 명세서, 납부 확인서 등 증빙을 할 수 있는 서류를 반드시 챙기셔야 공제가 가능합니다.

 

필요경비에서는 자본적 지출과 수익적 지출로 나뉘게 됩니다. 자본적 지출은 양도소득세 필요경비로 인정되는 지출로 자산의 가치를 높이는 지출이고, 수익적 지출은 필요경비에 인정되지 않는 지출로 자산 회복과 능률유지를 위한 지출입니다.

 

자본적 지출에는 부동산 취득시 발생하는 비용(취득세 및 각종 세금, 중개수수료 등)과 양도 시 발생하는 비용(중개수수료, 세무사 수수료 등), 수리가 필요한 경우 발생되는 비용(샷시, 배관, 보일러 등)이 주된 항목입니다.

 

수익성 지출에는 에어컨 설치, 중문 설치, 재산세 및 종부세, 주택담보대출 이자 등 해당 부동산의 가치를 올리는 것보다 능률 향상을 위한 항목들이 주된 항목으로 구성되어 있습니다.

 

 

4. 양도소득세 절약 방법 - 1가구 1주택 장기보유특별공제

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1세대 1주택 장기보유특별공제율 (출처 : 국토부)

 

1세대 1주택에 대해 비과세 혜택을 못 받는 고가의 주택을 보유하고 계신 분들은 '장기보유특별공제' 라는 방법으로 절세 혜택을 받으실 수 있습니다.

 

토지나 아파트 등 부동산의 경우 오랜 기간을 보유 후에 거래를 하게 된다면 부동산의 가치가 점점 더 높아지므로 양도 차익이 커질 수 밖에 없습니다. 이때를 대비하여 장기보유특별공제율을 반드시 알고 계셔야 합니다.

 

장기보유특별공제 적용 대상으로 첫 번째는 반드시 실거래가가 9억원을 초과해야 하며, 보유 기간이 3년 이상 충족해야 합니다. (미등기 양도주택, 국외 주택, 조합원입주권 양도는 공제 적용이 불가능합니다.)

 

이 공제 혜택을 이용할 경우 1세대 1주택자가 8년 보유 및 거주를 한다면 공제율은 64%이며, 만약 10년 이상 거주 및 보유를 한다면 공제율은 무려 80%까지 적용됩니다.

 

더 여러가지 양도소득세 감면 방법이 있지만 오늘은 여기까지만 다뤄보도록 하겠습니다. 언제나 투자에 앞서서 세금 절세는 반드시 필요한 항목이니, 여러 절세 방법을 익히는 것을 추천드립니다.